Indicadores de gestão para construtoras: o que acompanhar todo mês
Os indicadores que toda construtora deveria acompanhar todo mês são os que mostram, ao mesmo tempo, se a obra está dentro do custo e do prazo e se a empresa tem caixa e margem para sustentá-la. Na prática, o conjunto essencial inclui:
desvio de custo da obra (orçado x realizado);
avanço físico x financeiro;
índices de desempenho de custo e de prazo (IDC e IDP);
fluxo de caixa projetado x realizado;
margem por obra;
para incorporadoras e loteadoras, também a velocidade de vendas (VSO) e a inadimplência da carteira.
Mais do que a quantidade de indicadores, o que faz diferença é a origem do dado. Se cada área calcula o seu número em uma planilha diferente, a reunião mensal vira uma discussão sobre qual número está certo, e não sobre o que fazer.
Por que acompanhar indicadores todo mês
Na construção, os problemas costumam aparecer tarde. Um insumo comprado acima do orçado, uma equipe com produtividade abaixo do planejado ou uma sequência de vendas canceladas só viram prejuízo visível meses depois, quando a obra já avançou e há pouco espaço para corrigir.
Acompanhar um conjunto pequeno de indicadores, sempre com a mesma fórmula e a mesma periodicidade, antecipa esses sinais. O ciclo mensal é o mínimo para a gestão da empresa. Na obra, os itens críticos podem ser acompanhados semanalmente.
Indicadores de obra e engenharia
Desvio de custo (orçado x realizado). Compara o custo previsto no orçamento com o custo efetivamente apropriado, por etapa da obra.
Fórmula: (custo realizado − custo orçado) ÷ custo orçado × 100, para o mesmo conjunto de serviços executados.
Explicamos o passo a passo no artigo sobre orçado x realizado na obra.
Avanço físico x financeiro. Mostra se o dinheiro gasto corresponde ao que foi executado. Se o percentual financeiro consumido está acima do percentual físico executado, a obra está gastando mais rápido do que avança.
IDC (índice de desempenho de custo). Mede quanto de trabalho foi entregue para cada real gasto.
Fórmula: valor agregado ÷ custo real.
Acima de 1, a obra está gastando menos do que o previsto para o que já executou. Abaixo de 1, está gastando mais.
IDP (índice de desempenho de prazo). Mede o ritmo da obra em relação ao planejado.
Fórmula: valor agregado ÷ valor planejado.
Acima de 1, a obra está adiantada. Abaixo de 1, está atrasada.
O valor agregado é o valor orçado do que já foi executado. É o mesmo conceito usado na leitura da Curva S e do cronograma físico-financeiro.
Custo por m². Custo total da obra dividido pela área construída. Serve para comparar obras semelhantes e calibrar orçamentos futuros, desde que todas usem o mesmo critério de área.
Produtividade da mão de obra. Horas trabalhadas por unidade de serviço executado (por exemplo, horas por m² de alvenaria), comparadas com a produtividade prevista no orçamento. É a origem de boa parte dos desvios de custo e prazo.
Indicadores de suprimentos
Prazo médio de compra. Tempo entre a solicitação feita na obra e a entrega do material. Prazos longos geram compras urgentes e paradas de equipe.
Percentual de compras emergenciais. Compras feitas fora do planejamento sobre o total de compras do período. Quando cresce, costuma indicar falha de planejamento de suprimentos, e compra emergencial raramente é a mais barata.
Consumo de material x orçado. Quantidade consumida de cada insumo relevante comparada com a quantidade prevista para o serviço executado. Mostra perdas, desperdício e erros de quantitativo.
Indicadores financeiros
Fluxo de caixa projetado x realizado. Compara as entradas e saídas previstas com as que de fato aconteceram no mês. Grandes diferenças recorrentes mostram que a projeção não é confiável e precisa ser revista. Veja o artigo sobre fluxo de caixa projetado para construtoras e incorporadoras.
Exposição de caixa por obra. O maior saldo negativo acumulado que a obra exige antes de as receitas cobrirem os gastos. Indica quanto capital próprio ou financiamento a empresa precisa ter disponível para cada empreendimento.
Margem por obra e por empreendimento. Resultado da obra dividido pela receita, com a previsão atualizada até a conclusão. A margem prevista na viabilidade deve ser comparada mês a mês com a margem atualizada.
Indicadores comerciais (incorporação e loteamento)
VSO (vendas sobre oferta). Mede a velocidade de vendas.
Fórmula: unidades vendidas no período ÷ (estoque no início do período + unidades lançadas no período) × 100.
Inadimplência da carteira. Valor das parcelas vencidas e não pagas sobre o total de parcelas vencidas no período. Afeta diretamente o fluxo de caixa da obra.
Distratos. Número ou valor de contratos cancelados no período sobre o total de vendas. Vendas que voltam para o estoque reduzem a VSO real e podem exigir revisão da tabela de preços.
Estoque de unidades. Unidades disponíveis para venda, por empreendimento e por fase da obra. Estoque alto perto da entrega pede atenção redobrada.
Indicadores contábeis e fiscais
Prazo de fechamento contábil. Quantos dias depois do fim do mês os balancetes ficam prontos. Se o fechamento demora, os indicadores financeiros chegam atrasados para a decisão.
Carga tributária efetiva por obra ou empreendimento. Total de tributos sobre a receita de cada obra ou empreendimento. Permite comparar regimes, acompanhar o efeito de patrimônio de afetação e SPEs e se preparar para a Reforma Tributária do Consumo.
Tabela-resumo
Indicador | Como calcular | Frequência | Quem acompanha |
|---|---|---|---|
Desvio de custo | (realizado − orçado) ÷ orçado | Mensal (semanal nos itens críticos) | Engenharia e diretoria |
Avanço físico x financeiro | % físico executado x % financeiro consumido | Mensal | Engenharia |
IDC | Valor agregado ÷ custo real | Mensal | Engenharia e controladoria |
IDP | Valor agregado ÷ valor planejado | Mensal | Engenharia e planejamento |
Custo por m² | Custo total ÷ área construída | Por obra concluída | Engenharia e orçamento |
Produtividade da mão de obra | Horas ÷ unidade de serviço | Semanal ou mensal | Engenharia de campo |
Prazo médio de compra | Data de entrega − data da solicitação | Mensal | Suprimentos |
Compras emergenciais | Compras fora do plano ÷ total de compras | Mensal | Suprimentos |
Consumo de material x orçado | Quantidade consumida ÷ quantidade prevista | Mensal | Engenharia e suprimentos |
Fluxo de caixa projetado x realizado | Realizado − projetado, por mês | Mensal | Financeiro |
Exposição de caixa | Maior saldo negativo acumulado da obra | Na viabilidade e mensal | Financeiro e diretoria |
Margem por obra | Resultado ÷ receita, atualizado | Mensal | Controladoria e diretoria |
VSO | Vendidas ÷ (estoque inicial + lançadas) | Mensal | Comercial |
Inadimplência | Vencido não pago ÷ total vencido | Mensal | Financeiro e comercial |
Distratos | Cancelamentos ÷ vendas | Mensal | Comercial |
Prazo de fechamento contábil | Dias após o fim do mês | Mensal | Contabilidade |
Carga tributária efetiva | Tributos ÷ receita, por obra | Mensal ou trimestral | Contabilidade e diretoria |
Como montar a rotina mensal
Escolha poucos indicadores para começar. Seis a dez indicadores bem acompanhados valem mais que trinta que ninguém analisa.
Defina a fórmula e o responsável de cada um. Todo mundo precisa calcular do mesmo jeito, mês após mês.
Use uma única fonte de dados. Engenharia, suprimentos, financeiro e contabilidade devem olhar para a mesma base.
Feche os dados antes da reunião. Medição, apropriação de custos e conciliação financeira precisam estar concluídas.
Discuta causas e ações, não só números. Cada desvio relevante sai da reunião com uma causa registrada, uma ação, um responsável e um prazo.
Revise a previsão. Atualize o custo e a margem previstos até a conclusão de cada obra.
Onde o sistema de gestão entra
Calcular esses indicadores à mão exige reunir informações de várias áreas, e é aí que a rotina costuma travar. Em um sistema de gestão integrado, o dado nasce uma vez e alimenta todos os indicadores.
No Informakon, sistema de gestão desenvolvido pela Konstroi para a construção:
Engenharia: orçamentos, cronogramas, custos e medições.
Suprimentos e Estoque: cotações, pedidos, recebimentos e saldos de material.
Financeiro: fluxo de caixa e orçamento.
Comercial: carteira, contratos e inadimplência.
Contábil e Fiscal: escrituração por centro de negócio e apuração de impostos.
Gerencial: cruza os dados de todas as áreas em relatórios.
As informações também podem ser levadas para painéis no Power BI ou no Tableau por integração via API.
Quando buscar apoio especializado
Se a empresa ainda não tem orçamento por etapa, apropriação de custos por centro de custo ou uma rotina de análise, os indicadores de obra vão mostrar números pouco confiáveis. Estruturar esses processos é o trabalho da consultoria em custos da Konstroi.
Para os indicadores contábeis e fiscais, a contabilidade especializada em construção organiza a escrituração por obra e por empreendimento, e é isso que permite medir margem e carga tributária de cada um.
Perguntas frequentes
Quantos indicadores uma construtora deve acompanhar? Para começar, de seis a dez, cobrindo custo, prazo, caixa e, no caso de incorporadoras e loteadoras, vendas. É melhor acompanhar poucos com regularidade do que muitos sem análise.
Qual a diferença entre IDC e IDP? O IDC (índice de desempenho de custo) mostra se a obra está gastando mais ou menos do que o previsto para o que já executou. O IDP (índice de desempenho de prazo) mostra se a obra está adiantada ou atrasada em relação ao planejado. Os dois usam o valor agregado, que é o valor orçado do que já foi executado.
O que é VSO? VSO significa vendas sobre oferta. É o percentual de unidades vendidas no período sobre o total de unidades disponíveis para venda, e mede a velocidade de vendas de um empreendimento.
Obras pequenas também precisam de indicadores? Sim. Em obras menores, desvio de custo, avanço físico x financeiro e fluxo de caixa já dão uma visão segura. Os demais podem ser incluídos conforme a empresa cresce.
De onde vêm os dados para calcular os indicadores? Da medição física da obra, da apropriação dos custos, das compras, do financeiro, das vendas e da contabilidade. Quando essas áreas trabalham em um sistema de gestão integrado, os indicadores se atualizam sem planilhas paralelas.
Quer acompanhar os indicadores das suas obras em um só lugar? Conheça o Informakon ou agende uma apresentação no botão abaixo.