Reforma tributária na construção civil: o que construtoras, incorporadoras e loteadoras precisam fazer agora
Atualizado: há 11 minutos
A reforma tributária do consumo não vai pegar de surpresa quem fizer o dever de casa a tempo. Para construtoras, incorporadoras e loteadoras, esse dever de casa tem quatro frentes:
colocar a contabilidade em dia e usar o balanço como ferramenta de gestão;
integrar viabilidade, engenharia, suprimentos, financeiro e contábil na mesma base de dados;
estudar a carga tributária obra a obra, comparando RET e IBS/CBS;
organizar desde já as informações dos imóveis e terrenos que a nova nota fiscal e o redutor de ajuste vão exigir.
Esse foi o recado do primeiro episódio do nosso PodCast. Leonardo Lima, nosso sócio-diretor comercial, conversou com Teodoro Alberto, nosso sócio-diretor contábil, e Marcella Maia, nossa gerente contábil, sobre o cenário atual das empresas do setor e o que já dá para fazer com a legislação disponível. Assista ao episódio completo abaixo e confira os principais pontos neste artigo.
O ponto de partida: metade do setor ainda está atrasada
Nos diagnósticos que fazemos em construtoras, incorporadoras e loteadoras de todo o país, pelo menos metade das empresas ainda não tinha o balanço de 2025 fechado. Não são casos isolados. São micro, pequenas e médias empresas com três, quatro ou mais obras simultâneas, e até loteadoras com carteiras de 6 a 10 mil lotes.
Para Teodoro Alberto, o custo disso aparece antes mesmo da reforma: crédito negado no banco, certidão que não sai, sócio ou investidor que desiste. "O empresário muitas vezes só procura uma contabilidade de qualidade no momento de sufoco", diz. A contabilidade é o número oficial da empresa, o que vai para o banco, o fundo e o parceiro, e merece estar na pauta da reunião mensal da diretoria. Mostramos quais números acompanhar todo mês no artigo sobre indicadores de gestão para construtoras.
Por que a informação precisa nascer integrada
Todo empreendimento começa com uma viabilidade. Dela nasce o dado que passa por engenharia, suprimentos, estoque, financeiro, vendas e patrimônio até chegar à apuração de impostos. Quando cada área trabalha numa base diferente, e o contábil fica num terceirizado com outro sistema, o fechamento atrasa e a apuração perde confiabilidade.
O primeiro passo é estruturar bem os cadastros: empresas, filiais, SPEs, SCPs, consórcios e centros de custo. Marcella Maia dá um exemplo simples: um saco de cimento pode ir para a obra X, para a obra Y ou para a reforma do escritório. Cada destino tem um tratamento contábil e tributário diferente, e isso muda o número final que chega ao investidor e ao banco.
O que muda: IBS, CBS e uma transição até 2033
O Brasil adotou um IVA dual. A CBS é federal, e o IBS pertence a estados e municípios. Juntos, eles substituem aos poucos PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS. Há ainda o Imposto Seletivo, sobre produtos como cigarros e bebidas.
A substituição é gradual e vai até 2033. Até lá, as empresas vão conviver com duas metodologias de apuração ao mesmo tempo. Imposto de renda e contribuição social continuam como estão, porque esta é a reforma do consumo. Uma reforma da renda ainda está em discussão.
28% não é a carga real
A alíquota cheia do IVA ainda não foi definida, e as estimativas giram em torno de 26% a 28%. O número assusta quem hoje recolhe 4% no RET, mas a comparação direta está errada por três motivos:
Redutores de alíquota. Pela Lei Complementar 214/2025, incorporação, loteamento, venda de imóveis e serviços de construção têm redução de 50% na alíquota. A locação tem redução de 70%. Há também o redutor de ajuste e o redutor social.
Créditos. O imposto pago nas compras passa a ser abatido do imposto devido nas vendas.
O imposto que já está embutido hoje. Marcella explica com o cimento: uma compra de R$ 100 mil pode ser, simplificando, R$ 80 mil de material e R$ 20 mil de imposto. Hoje esse imposto entra como custo e some da conta. Com a reforma, ele aparece destacado na nota e vira crédito.
O ponto de atenção é a mão de obra, que não gera crédito. Por isso, quanto mais mão de obra própria, menor o crédito. A tendência também é que prestadores de serviço, que têm poucos insumos, repassem parte do aumento de carga no preço.
RET ou IBS/CBS? Não existe receita de bolo
A LC 214/2025 permite que incorporações que optarem pelo RET até 31 de dezembro de 2028 mantenham o regime até receber todas as vendas do empreendimento. Isso dá fôlego, mas não resolve a dúvida. Nossa equipe contábil já simulou obras concluídas no cenário da reforma e, em alguns casos, o novo modelo foi mais vantajoso.
A resposta depende de cada obra: método construtivo, proporção entre mão de obra própria e terceirizada, tipo de material e regime tributário de cada fornecedor. "Cada empreendimento é um estudo diferente", resume Teodoro. Por isso, a área contábil e fiscal precisa entrar na conversa ainda na concepção do projeto, e não só depois do lançamento.
O dever de casa que já dá para fazer
Levantar o banco de terrenos. Para cada imóvel, registre matrícula, número no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), quando já existir, e valor de referência. Pelo artigo 258 da LC 214/2025, para imóveis que a empresa tiver em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste parte do valor de aquisição atualizado ou, por opção, do valor de referência. Vale estudar qual dos dois é mais vantajoso.
Preparar a emissão de nota na venda de imóveis. A NF-e de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI) está prevista para 1º de dezembro de 2026, segundo o cronograma da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. Muitas incorporadoras e loteadoras não têm hoje um setor de faturamento, e um loteamento com milhares de parcelas mensais não se resolve em planilha.
Simular viabilidades antigas no cenário novo. Algumas informações vão faltar, como o regime de cada fornecedor, mas o exercício já mostra o impacto na margem.
Sair da gestão por verba. O crédito de IBS e CBS é calculado por item, considerando NCM, CST, classificação tributária (cClassTrib) e o regime do fornecedor. Quem orça e compra por verba não consegue prever crédito. Quem controla quantitativos consegue, já na cotação, comparar fornecedores pelo crédito que cada um gera. Explicamos como no artigo sobre orçado x realizado na obra.
Dois alertas para o caixa
Quando o imposto é devido. Na incorporação e no loteamento, o IBS e a CBS são devidos à medida que as parcelas são recebidas, e não no momento da venda. Por isso, a carteira de recebíveis passa a definir também o calendário de impostos, e precisa estar bem controlada.
Split payment. Com o recolhimento automático no pagamento, a parte do governo sai já na origem. Na venda de um apartamento de R$ 1 milhão, não entra R$ 1 milhão no caixa. O efeito no fluxo de caixa projetado precisa entrar no planejamento desde já.
Tecnologia integrada, não ferramentas soltas
Leonardo Lima observa um movimento recente nas empresas menores: trocar o sistema de gestão por várias ferramentas de inteligência artificial, uma para a engenharia, outra para compras, outra para o financeiro. Experimentar é válido, mas, se compras, financeiro e comercial não conversam, entregar as obrigações acessórias já é difícil hoje e vai ficar mais difícil com o IVA e o split payment.
A saída é uma base única, que vá da viabilidade ao fechamento contábil, fiscal e societário. O Informakon, nosso sistema de gestão, já foi atualizado para a Reforma Tributária, e a nossa contabilidade especializada em construção acompanha cada empreendimento. Para comparar opções de sistema, veja o guia Sistema de gestão (ERP) para construção civil: o que é e como escolher.
Este conteúdo tem caráter informativo. A regulamentação da reforma ainda está em andamento, e cada empresa precisa de análise própria.
Perguntas frequentes
O RET vai acabar com a reforma tributária? Não de imediato. Incorporações que optarem pelo RET até 31 de dezembro de 2028 podem mantê-lo até o recebimento de todas as vendas. A parcela de PIS e Cofins passa a ser substituída pela CBS, e o imposto de renda e a contribuição social continuam no regime.
A construtora vai pagar 28% de imposto? Não. A alíquota cheia ainda não foi definida, e incorporação, loteamento, venda de imóveis e serviços de construção têm redução de 50%. Além disso, o imposto pago nas compras vira crédito. A carga efetiva só pode ser calculada obra a obra.
Mão de obra gera crédito de IBS e CBS? A folha de pagamento não gera crédito. Por isso, a proporção entre mão de obra própria e serviços contratados pesa na escolha entre RET e IBS/CBS.
O que é o redutor de ajuste? É um valor vinculado a cada imóvel que reduz a base de cálculo do IBS e da CBS na venda. Para imóveis que a empresa tiver em 31 de dezembro de 2026, ele parte do valor de aquisição atualizado ou, por opção, do valor de referência.
Quando a venda de imóveis passa a exigir nota fiscal? A NF-e ABI está prevista para 1º de dezembro de 2026 para os contribuintes do regime regular. Vale acompanhar o cronograma oficial, que ainda pode mudar.
Vem aí: no próximo episódio do PodCast Konstroi, vamos simular, com números reais de uma obra, a comparação entre RET e IBS/CBS em incorporação, loteamento e prestação de serviço.
Quer saber como a reforma afeta as obras da sua empresa? Agende uma conversa com a nossa equipe no botão abaixo.